פסק-דין בתיק ע"א 1321/03

כב' השופטת רות לבהר-שרון:

זהו ערעור על החלטתו מיום 23.12.02 של בימ"ש שלום ת"א (כב' השופט שנהב) בבש"א 123427/02, לפיה נדחה הערעור שהגישו המערערים על החלטת השמאית המכריעה, הגב' נחמה בוגין (להלן: "השמאית"), מיום 22.4.02 במסגרת שומה מכרעת להיטל השבחה לגבי המקרקעין נשוא הערעור (חלקות 442, 443 בגוש 6628 בת"א - להלן "המקרקעין").

ואלה העובדות הצריכות לענין

1.         אין מחלוקת בין הצדדים לגבי השווי של המקרקעין, כפי שנקבע על-ידי השמאית. המערערים הצהירו בכתב הערעור כי הצדדים חלוקים רק בשאלה משפטית של דרך החישוב הראויה של היטל ההשבחה בנסיבות המקרה. לטענת המערערים היה על השמאית להביא בחשבון את שווי הזכויות על-פי התוכנית הקודמת, לפני ההקלה, שחלה על המקרקעין ואשר לגביה שולמו דמי השבחה, והיה עליה להביא בחשבון את העובדה שבמצב החדש לא ניתן היה לממש את התוכנית הקודמת לגביה שולם מס השבחה.

2.         על המקרקעין חלה תחילה, תוכנית בנין עיר (להלן: "התב"ע - המצב התכנוני הקודם"). ביום 22.8.01 החליטה ועדת המשנה לאשר " מצב תכנוני חדש", על-פי תוכנית הבקשה שהוגשה על-ידי המערערים להיתר בניה, שאישרה את הריסת המבנה הקיים והקמת בנין חדש למגורים בן 2 קומות מעל מרתף, עם גג שטוח, ובניית בריכת-חצר. לא היתה מחלוקת עובדתית בין הצדדים כי על-פי ההיתר שהתבקש ואושר על-ידי ועדת המשנה, לא ניתן היה לנצל שטחים בעלית הגג, כפי שניתן היה על-פי המצב התכנוני הקודם (תוכנית ג'), שכן גובה המבנה לא איפשר זאת.

ביהמ"ש קמא קבע, כי זכויות הבניה על-פי תוכנית ג', גם אם לא ייושמו בפועל, נותרו כפוטנציאל לניצול ויישום עתידי, ולכן גם אם מעשית יישומן קשה או בלתי-כדאי מבחינה כלכלית - יש להביאן בחשבון בעת קביעת שווי המקרקעין לצורך חישוב היטל ההשבחה.

3.         המערערים טוענים, כי לאחר ששולם היטל השבחה לגבי התוכנית הקודמת הרי שבמקום לנצל כ- 68 מ"ר בחלל הגג, שכרגע אינם ניתנים לניצול, הם מבקשים לנצל את אותן זכויות בנייה בשטח של 63 מ"ר כהקלה בקומת קרקע ובמרתף, לאחר ששולם היטל השבחה לגבי 68 מ"ר בעלית הגג שלא נוצלו.

המערערים מבקשים על כן לקבל את הערעור, לבטל את היטל ההשבחה, או לחילופין לדחות את תשלומו עד אשר תנוצלנה זכויות הבניה הנוספות, אם תנוצלנה.

למעשה בפועל הוקם בנין אחד במקום שני בנינים אותם ניתן היה להקים על-פי התוכנית החדשה.

4.         יצויין, כי בסיכומיהם ביקשו המערערים להרחיב חזית ולהעלות טענות נוספות שלא הועלו בכתב הערעור ואשר מתייחסות, בין השאר, גם לשווי המקרקעין, כפי שנקבע על-ידי השמאית. הרחבת חזית שכזו אינה מותרת, בוודאי לא בשלב של ערעור, כאשר הצדדים הצהירו כי כל המחלוקת היא משפטית גרידא, ונמנעו מלהביא ראיות בבית-משפט קמא. כך, גם אין מקום, במקרה זה, להתיר צירוף ראיות נוספות אותן ביקש ב"כ המערערים לצרף, בשלב שלאחר הגשת כתב הערעור, כאשר חלקן אף היו קיימות וידועות עוד לפני ניהול הדיון בבימ"ש קמא.

דיון

5.         הבאת ראיות במסגרת ערעור הינה חריג לכלל, על-פיו על בעל הדין להביא את כל ראיותיו בפני הערכאה הראשונה. בהתייחסו לראיות שבקשו להביאן במסגרת הערעור, אמר בית המשפט  העליון בע"א  406/62 זילכה נ' דלומי (פ"ד יז(2) 904, 908):ב

" מקום שהמבקש התרשל ולא הביאן, ושיכול היה בנקל להביאן אילולא התרשל, לא ישתמש בית-משפט זה בסמכות זו; והדברים גלויים וידועים לכל בר-בי-רב ".

וכפי שנאמר בע"א  411/81 זידאן נ' ע'דור(פ"ד לח(3) 449, 457):ו

" בית המשפט מצווה להחמיר עם בעל הדין ולדרוש ממנו הוכחה משכנעת, על שום מה לא גילה את הראיה, כאשר ניהל את המשפט בדרגה הראשונה. בית המשפט יבדוק אם לא ניתן היה לגלות את הראיה בשקידה ראויה ".

על הלכה זו חזר בית המשפט העליון בשורה של פסקי-דין (ע"א  371/81 נוריאל נ' אלשיך, פ"ד לג(4) 600, 605-606 ; ע"א  488/83 צנעני נ' ממן, פ"ד לח(4) 141, 47 והאסמכתאות שם; ע"א  226/85 שאשא חברה לניירות ערך והשקעות בע"מ נ' בנק "אדנים" למשכנתאות ולהוואות בע"מ, פ"ד מב(1) 14, 18, וכן ראה בספרו של ד"ר י' זוסמן, "סדרי הדין האזרחי", מהדורה שישית, 1991, פיסקה  661בעמוד  800ואילך).

בע"א 5747/91 שבארו נ' צבאג נאמר בנושא זה :

"נקבע לא אחת שקודם שיתיר בית-משפט לערעורים הבאת ראיות נוספות בדיון המתקיים בפניו, על המבקש הבאת ראיה כזו לשכנעו על שום מה לא הביא את הראיה בדיון בפני הערכאה הראשונה. וגם אם הראיה לא היתה ידועה לו בעת הדיון בערכאה הראשונה, אין בכך די. עליו גם להביא ראיות משכנעות, שבשקידה ראויה לא יכול היה לגלות את העובדות או את הראיות אשר לא הביא בפני הערכאה הראשונה".

6.         בנסיבות אלה, אין מקום בשלב זה להתיר הרחבת חזית ואין להתיר הבאת ראיות נוספות בפני בית המשפט. המחלוקת היחידה שנותרת לדיון היא בשאלה המשפטית.

הדינים הנוגעים לחיוב בהיטל השבחה קבועים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. סעיף 2(א) קובע כדלקמן:

" חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו."

"השבחה" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת השלישית כך: